การตั้งราคาและขั้นตอนทางกฎหมายในการขายอาคารพาณิชย์

กระบวนการ ขายอาคารพาณิชย์ ต้องเริ่มต้นด้วยการประเมินศักยภาพรายได้จากการเช่า (Rental Yield Potential) ผู้ขายควรเตรียมข้อมูลการสร้างรายได้ของอาคาร เช่น ค่าเช่าหน้าร้านชั้นล่าง ค่าเช่าชั้นบน หรือค่าเช่าติดป้ายโฆษณาบนดาดฟ้า/ผนังตึก นำเสนอแก่นักลงทุน การตั้งราคาขายต้องคำนวณจากราคาที่ดินต่อตารางวา บวกด้วยราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างหลังหักค่าเสื่อมราคาตามอายุอาคาร และบวกมูลค่าทำเลเชิงพาณิชย์ การแสดงเอกสารสิทธิ์โฉนดที่ดินที่ชัดเจน ไม่ติดภาระร่นแนวเขตทางหลวง ช่วยเพิ่มความมั่นใจให้แก่ผู้ซื้อ

เอกสารสิทธิ์ ใบอนุญาตก่อสร้าง และใบปลอดหนี้ส่วนกลาง

การเตรียมเอกสารสำหรับการขายตึกแถว ผู้ขายต้องรวบรวมโฉนดที่ดินตัวจริง ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร (อ.1) หรือแบบแปลนอาคารดั้งเดิม เพื่อยื่นยืนยันความถูกต้องของโครงสร้าง หากอาคารตั้งอยู่ในโครงการที่มีนิติบุคคลดูแล ต้องขอใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลางเช่นเดียวกับคอนโดและบ้านจัดสรร ตรวจสอบประวัติการชำระภาษีป้ายและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างย้อนหลังกับทางสำนักงานเขตหรือเทศบาล เพื่อชำระยอดค้างชำระทั้งหมดให้เรียบร้อยก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ป้องกันปัญหาเอกสารติดขัดในขั้นตอนจดทะเบียน

การทำข้อตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมโอนและภาษีการขายอสังหาฯ

เนื่องจากการขายอาคารพาณิชย์มักมีมูลค่าสูง การทำสัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุตัวเลขภาระค่าใช้จ่ายวันโอนให้ชัดเจน ผู้ขายซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาจะถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ตามสัดส่วนราคาประเมินกรมธนารักษ์และจำนวนปีที่ถือครอง หากถือครองในนามบริษัทหรือนิติบุคคลจะถูกคิดภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% ของราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน (เลือกตัวเลขที่สูงกว่า) ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จะเกิดขึ้นทันทีหากผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี การตกลงแบ่งจ่ายค่าธรรมเนียมโอน 2% คนละกึ่งหนึ่ง (1%) เป็นแนวทางปฏิบัติมาตรฐานที่นิยมใช้ในการเจรจาขายอาคารพาณิชย์